Bonjour Hervé,

Pouvez-vous nous expliquer les grands principes de fonctionnement de Vasco ?

Vasco est une société de financement de la rénovation énergétique qui se propose d’apporter une troisième voie au financement classique, complémentaire aux aides de l’État et aux prêts bancaires.

Nous sommes partis d’un constat : de très nombreux projets de rénovation n’aboutissaient pas faute de financement. Nous avons alors réfléchi à une manière de mobiliser d’autres ressources.

Avec Vasco, nous allons chercher la valeur immobilisée dans la pierre pour faire en sorte que ce soit le bien lui-même qui finance sa rénovation. Il s’agissait d’une idée un peu originale il y a encore trois ans, dans un modèle français très attaché à la pierre, où l’accès à la propriété est un peu un graal.

Nous avons beaucoup entendu qu’aucun Français ne nous vendrait un bout de sa maison pour la rénover. Or la rénovation devient tellement clé dans le confort et la viabilité économique d’une maison et, à terme, sa valeur, que beaucoup de Français commencent à réfléchir à des alternatives aux financements classiques. Cela leur permet de mieux vivre et de pouvoir payer leurs charges tout en se projetant dans un héritage ou une vente qui se passera correctement.

Aujourd’hui, notre idée paraît nettement moins farfelue puisque nous recevons une vingtaine de demandes de financement par jour. Des personnes de 35 à 104 ans nous contactent. Parlons de cet exemple concret pour mieux comprendre. Nous avons été sollicité via notre partenaire Soliha par un ménage composé d’une propriétaire de 104 ans vivant avec sa fille de 80 ans et sa petite fille de 58 ans dans un logement T5 de 110 m² au sein d’une copropriété de 12 logements à Mérignac. De très grosses rénovations sont nécessaires et coûtent très chères. Leur quote-part s’élève à 71 000 €. Ces trois générations de femmes peuvent recevoir 28 000 € de subventions mais il leur reste 43 000 € à financer alors qu’elles n’en disposent pas et n’ont pas les moyens de les emprunter. Vasco étudie alors comment investir dans le projet. Ce qui nous intéresse n’est pas la capacité ou non de ces trois femmes à nous rembourser mais la capacité des travaux à donner de la valeur à leur bien puisque nous allons acquérir une part du bien. Cette nuance est très importante car elle a deux conséquences : nous pouvons financer un projet qui ne le sera pas par un financement bancaire classique ; sans nécessiter de remboursement mensuel.

Cela permet de débloquer la situation. Les trois femmes n’auront rien à payer ni avant, ni après les travaux. La somme totale due est portée au moment de la cession du bien.

Quel processus vous a permis de parvenir à cette solution ingénieuse transformant un financement en investissement ?

Nous sommes trois associés avec des parcours et des rôles très différents. Dans l’énergie depuis une quinzaine d’années, mon sujet était vraiment les besoins de rénovation qui n’aboutissaient pas pour des raisons de financement. Je suis, de ce fait, l’interface des partenaires et j’avance sur l’identification de ménages en recherche de solution.

Ensuite, je passe la main à Sébastien qui accompagne les ménages dans notre parcours de financement avec son équipe. Acquérir une part d’un bien signifie initier des démarches chez un notaire et une procédure similaire à l’acquisition 100 % du bien. Nous réalisons aujourd’hui une dizaine d’opérations par mois. Notre enjeu est ainsi de fluidifier et d’industrialiser tout cela.

Puis, dans l’ombre, intervient le financement de tout ce processus grâce à Mathieu qui a pour mission de lever du capital auprès d’investisseurs (personnes physiques ou morales, particuliers ou institutionnels). Il s’occupe de notre foncière, réel acquéreur des biens dans lesquels nous investissons, qui regroupe l’intégralité des biens que nous avons financés et détenons en partie.

Le processus de création de Vasco repose ainsi sur trois métiers : faire connaître le modèle ; industrialiser les transactions ; lever du capital sur cette thématique bien précise de la transition du bâtiment. Nous disposons d’un agrément ESUS, grâce à cela, investir dans notre foncière est éligible à 25 % de crédits d’impôts.

Avez-vous dû renoncer à partir sur une opération pour une raison ou une autre ?

Nous nous projetons dans la situation finale du bien pour décider d’investir. Il est nécessaire que le projet financé fasse gagner de la valeur au bien. Nous pouvons ainsi parfois refuser de nous lancer dans des opérations de travaux si nous ne faisons pas confiance aux artisans mobilisés ; si nous ne croyons pas en la valeur apportée par les travaux ; ou bien en fonction du type et/ou du niveau de dette(s) existante(s) sur le bien… mais notre principal concurrent est l’inaction ou l’abandon de ménages qui se démotivent.

Vasco intervient uniquement sur des maisons ou peut intervenir sur des appartements ?

C’est intéressant car nous avons commencé à œuvrer sur les maisons en pensant que la copropriété était complexe et n’avait pas forcément besoin de nous. Puis, nous avons constaté une réalité : ce que les Belges appellent la « rénoviction ». Si des travaux sont votés à la majorité et qu’un ménage copropriétaire n’a pas les moyens de les financer, il est finalement amené à quitter son logement. Nous jouons finalement un rôle encore plus social que pour les maisons individuelles car ces personnes perdent leur toit.

Comment la solution Vasco s’articule-t-elle avec les dispositifs d’aide à la rénovation existants ?

La perception de notre solution a évolué. Lorsque nous nous sommes lancés, les services de l’État étaient curieux de notre modèle tout en demeurant très prudents car il s’agissait à la fois d’un concept nouveau, que nous étions une start-up, que cela paraissait très capitalistique de s’approprier des parts de propriété. Cela ne faisait pas partie des mœurs françaises.

Face à des budgets qui rétrécissent, l’ambition de l’État est un peu contrainte sur ces sujets. Nous pouvons devenir des partenaires. Les services diffus de l’État sont plus prompts à collaborer : Soliha, Urbanis, les guichets France Renov ou encore les Alec (associations locales d’énergie) peuvent nous présenter des ménages afin que nous débloquions des situations ensemble. Nous avons plus de projets financés spécifiques à présenter, cela nous aide. Certains acteurs publics viennent nous voir avant même que nous les contactions.

Combien de dossiers avez-vous déjà reçus et combien de foyers avez-vous pu accompagner à travers ce système de « home equity » ?

En ce moment, nous recevons une vingtaine de dossiers par jour. Pour chaque dossier, nous réalisons une simulation et vérifions que les personnes qui nous contactent soient éligibles. Notre visibilité dans les médias nous soutient. Depuis notre création, nous avons traité 4 000 dossiers environ. Une quarantaine de projets ont été financés à ce jour. Nous finançons aujourd’hui une dizaine de dossiers par mois avec l’objectif d’une centaine de projets financés dans l’année et 1 000 projets financés en 2030.

Quelles sont les prochaines grandes étapes du déploiement de Vasco ?

Nous avons validé la première étape : il existe une demande et nous sommes parvenus à collecter des fonds efficacement. Notre modèle fonctionne avec une structure opérationnelle et une structure foncière, qui devra lever de plus en plus de fonds pour financer des demandes croissantes de financements.

Nous réalisons également une augmentation de capital dans notre structure opérationnelle pour passer à l’échelle : nous levons deux millions d’euros pour pérenniser le modèle et lui permettre de prendre une place plus importante dans le paysage du financement de la rénovation.

Nous étendons peu à peu notre spectre d’actions. Les sujets de rénovation d’un bien peuvent recouvrir d’autres dimensions que l’énergie tels que l’étanchéité à l’eau et à l’air, des questions de toiture, d’eau courante potable, des logements adaptés au grand âge… nous nous intéressons à tout ce qui permet de rendre un bien habitable pour le propriétaire actuel et le propriétaire futur.

Les risques climatiques représentent un autre sujet prospectif important pour nous. Tout ce qui est sol, argileux, sécheresse, inondation, (etc.) sont des sujets de stress à horizon 2030 mais encore plus à horizon 2040-2050. Il va falloir trouver des sources de financement pour la gestion de ces risques.